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社科院:因后續需求不足部分三四線城市房價將下跌

來源:海南房產服務平臺、海南房地產、海南房產、旅游地產 點擊數:44 發布日期:2019-06-27 14:56:57 關閉本頁

6月24日,中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱《報告》)顯示,2019年5月,三四線城市房價平均環比上漲0.011%,漲速比上月收窄0.052個百分點。與一二線城市相比,三四線城市房價持續上漲的動能不足,政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后,因后續需求不足,房價將進入下跌階段。

從《報告》整體來看,反映全國24個核心城市總體房價變動的緯房核心指數顯示,2019年5月,核心城市住房價格連續4個月上漲,但5月份房價漲速較4月份略有減緩。2019年5月,緯房核心指數為105.92點,與4月的105.43點相比,核心城市房價上漲了0.46%。與2018年1月相比,核心城市房價累計上漲了5.92%。據國家統計局數據,2018年全年全國居民消費價格指數(CPI)上漲2.1%,核心城市房價漲速要高于物價漲速,表明現階段核心城市房地產仍具備一定的保值性。

租房方面,反映全國22個核心城市住房租金總體變化緯房租金核心指數顯示,核心城市住房租金在3月、4月調整之后,5月份略有反彈。2019年5月,核心城市住房租金指數為104.16,環比上漲0.19%,同比上漲1.67%。由于一年一度畢業就業季到來,租房需求增加。受季節性因素影響,預計后續幾個月核心城市住房租金有望保持穩中有升的態勢。

從更長時間看,2018年7月前后,受長租公寓企業炒作、畢業季到來、租房市場清理等因素的疊加影響,部分重點城市租金大漲。2018年下半年,在政府整頓市場秩序等諸多因素的綜合作用下,租金逐步回落。預計2019年的租金上漲將表現得相對溫和,部分經營方式相對激進的長租公寓經營企業將面臨較大的經營壓力。

展望后市,《報告》分析稱,繼一線城市之后,二線城市嚴控房價將成為常態。具體來說,一線城市房地產調控歷史最長,調控機制相對完備,調控手段最為嚴厲。相比之下,二線城市房地產調控機制手段還很不成熟,市場波動性也較大。但自2019年4月以來,相關領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”,多個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示。抑制住房投機、穩定住房市場作為調控政策的主線,已經非常明確。

因此,隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進,各地方政府穩定房價的主體責任進一步落實。二線城市將繼一線城市之后,建立更為完備的市場調控機制,嚴控房價或成為一種常態。這一方面將穩定二線城市乃至全國房價預期,另一方面將抑制購房需求的集中釋放,從而有利于熨平市場短期波動。

在“一城一策”和強調地方政府穩定房價主體責任的背景下,熱點城市房價上漲將直接導致調控政策的出擊或加碼。《報告》強調,由于“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑制作用,預計短期內熱點城市房價漲幅將進一步收窄,交易量下降。對于這些城市的非核心板塊,當住房投資需求減退時,短期房價還可能面臨下跌。

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